Toggle sidebar

Todo lo que necesitas saber sobre el contrato hipotecario

.

 

El contrato de hipoteca está regulado en el Código Civil en los artículos 1874 a 1880. Los artículos 1876 CC y 104 LH establecen que "la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida". De esta definición podemos definir los caracteres de la hipoteca:

 

1.)   Derecho real porque se impone sobre un bien. El titular de la hipoteca (acreedor) tiene un derecho jurídico sobre la cosa y es oponible frente a todos, lo que quiere decir que éste no pierde su garantía hipotecaria en el caso de que la casa sea vendida a un tercero no deudor de la hipoteca. Aquél sigue pudiendo embargar y realizar el valor del inmueble en subasta pública para cobrar su crédito con el dinero líquido obtenido.

En este caso, el tercero que compra una casa hipotecada, tiene que permitir que el acreedor hipotecario (banco) disponga de ella a través del embargo cuando el deudor hipotecario (vendedor de la casa) no ha pagado su deuda. Sin embargo, el tercero tiene una posibilidad para evitar el embargo, puede pagar la deuda al banco y luego repetir esa cantidad al vendedor que es el verdadero deudor hipotecario.

 

2.)   Derecho accesorio porque está sujeto al cumplimiento de la obligación principal. Sólo se abre la acción hipotecaria si el deudor no paga al banco la cantidad prestada en concepto de hipoteca.

El contrato de hipoteca es accesorio del contrato principal de compraventa porque en el primero las partes son el comprador y el banco quedando el vendedor completamente al margen de este negocio jurídico.

La accesoriedad de la hipoteca también se manifiesta en que si el crédito garantizado es nulo, también lo será la hipoteca; cuando se extingue el crédito por cualquier motivo, también se extinguirá la hipoteca…

Sin embargo, una vez pagado el crédito, hay que cancelar la hipoteca porque el registro sigue publicitando que existe y pueden darse consecuencias negativas.

 

3.)   Derecho real indivisible. La hipoteca persiste íntegra aunque el crédito o la deuda se dividan entre varios sujetos (arts. 1860 CC y 125 LH), o se divida la finca hipotecada (art. 122 LH).

 

4.)   Derecho real de constitución registralPara que el contrato de hipoteca quede válidamente constituido, es necesario su inscripción en el Registro de la Propiedad. Es decir, esta inscripción es indispensable para que tenga eficacia erga omnes (frente a cualquier comprador). Si no estuviera inscrita y un tercero compra la casa hipotecada, no se le puede oponer a éste la hipoteca porque no se le puede exigir que tenga conocimiento de la misma si no está inscrita.

 

5.)   Especialidad de la hipoteca. La diferencia entre un crédito hipotecario y uno normal es que mientras que en este último el deudor responde con todos sus bienes del pago de la deuda, en la hipoteca sólo responde el bien garantizado (la casa).

Esto es importante ya que el acreedor de una hipoteca tendrá carácter preferente para enajenar la casa frente al acreedor normal aunque el crédito de éste sea anterior.

En la hipoteca es muy importante hablar del rango hipotecario. Éste se refiere a la posición que se adquiere al inscribir derechos reales en el folio registral. Todos los derechos reales inscritos con anterioridad, tienen preferencia a la hora de cobrarse con el valor de ese bien inmueble al que están sujetos.

  La hipoteca es un derecho real de garantía que proporciona a su acreedor (normalmente un banco) la posibilidad de embargar la casa objeto de hipoteca en el caso de que el deudor (comprador) no cumpla su obligación de devolver el dinero prestado para la adquisición.

 

Es decir, si un acreedor inscribe su hipoteca sobre una casa en el cuarto lugar, en el momento de ejecución de la misma todo lo que esté situado por debajo de ese lugar se cancela. Si después de la ejecución del inmueble sobrara dinero, sí se pagaría la hipoteca que estuviera constituida en quinto lugar.

 

El rango hipotecario es tan importante que a veces se puede crear una reserva del mismo. Esto sucede si se inscribe la hipoteca (aviso de hipoteca) cuando ésta aún no se ha constituido. El deudor hipotecario inscribe unilateralmente y cuando el acreedor hipotecario acepta la hipoteca y ésta se perfecciona, se hace constar en el registro a través de una nota marginal.

 

El contrato de hipoteca es la forma normal de constituirla pero no la única. También se puede constituir una hipoteca por testamento y por acto unilateral.

 

Para constituir una hipoteca es necesario que la cosa hipotecada pertenezca a quien la hipoteca; así como que tengan la libre disposición de sus bienes o se hallen legalmente autorizados para constituir hipoteca. Es importante también la mención de que la hipoteca se extiende a “todas las accesiones naturales de la cosa, las mejoras, los frutos pendientes y rentas no percibidas al vencer la obligación y al importe de las indemnizaciones debidas al propietario por los aseguradores de los bienes hipotecados [...]” (art. 1877 CC).

Das könnte Sie auch interessieren:
Todo lo que necesitas saber sobre el contrato de compraventa
Preguntas frecuentes sobre el Contrato de Compraventa
Comprar una casa
Preguntas frecuentes sobre el Contrato de Hipoteca
Todo lo que necesitas saber sobre el contrato de suministro