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Todo lo que necesitas saber sobre el contrato de compraventa

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El contrato de compraventa es aquél por el que uno de los contratantes se obliga a entregar un bien inmueble y el otro a pagar un precio cierto por él, ya sea en dinero o en especie (art. 1445 CC). Es importante que el precio no puede determinarse por sólo uno de los contratantes, tienen que acordarlo las dos partes (art. 1449 CC).

 

El contrato de compraventa, junto con la tradición del inmueble, va a producir el efecto de transmitir la propiedad del mismo. Sin embargo, hay dos supuestos en los que no se transmite la propiedad:

 

1.)   Cuando el contrato es nulo, lo que resulta evidente;

 

2.)   Cuando el que transmite no es el verdadero propietario. Sin embargo, "la compraventa de cosa ajena es válida"; si el que transmite no es propietario, el comprador no adquirirá la propiedad del bien pero el contrato de compraventa es perfectamente válido. Lo que se trata de señalar aquí es que el contrato de compraventa es sólo una parte de la transmisión de la propiedad en Derecho español.

 

Este razonamiento se puede explicar fácilmente con un ejemplo: A debe dinero a B pero no paga. B señala para embargo la casa de A siguiendo el principio de responsabilidad patrimonial universal del deudor establecido en el artículo 1911 del Código Civil: el deudor responde de sus deudas con todo su patrimonio presente y futuro. El Juez primero va al Registro de la Propiedad, en el que aparece A como titular de una finca. Sin embargo ya no lo es porque A ha vendido la finca a un tercero extra registralmente (sin inscripción en el Registro). Esta venta es válida porque en el sistema español la inscripción no es constitutiva, de modo que no hace falta registrarla para que sea válida. Por eso, el Registro no siempre indica quien es el verdadero dueño en cada momento. Aunque A sigue apareciendo como titular registral de algo que no es suyo, el Juez embarga la finca y hace la anotación correspondiente en el Registro. El embargo supone que la finca sale a pública subasta y R (rematante) la compra e inscribe en el Registro de la Propiedad. El tercero titular de la finca pide posteriormente la nulidad del contrato por falta de poder de disposición del vendedor, pero el Tribunal Supremo afirma que la venta es válida porque si no le estaría negando al rematante la protección del art. 34 de la Ley Hipotecaria (presunción de que la cosa pertenece a quien aparece como titular en el Registro).

 

El contrato de compraventa es un contrato formal; es decir, es necesario que se presente en escritura pública para su validez. Una vez elevado a escritura pública éste puede desplegar todos sus efectos aunque no se inscriba en el Registro de la Propiedad porque en derecho español la inscripción no es constitutiva. El único problema de la no inscripción es que el Código Civil protege el interés de quien fue diligente e inscribió, así que se presume que el inmueble pertenece a quien aparece como titular en el registro aunque no lo sea verdaderamente (artículo 34 LH). En el caso de venta extra registral, el verdadero dueño tendrá más difícil probar su titularidad. Por lo tanto, en el caso de compraventa de bienes inmuebles, la promesa de comprar o vender no produce los efectos del artículo 1451 del Código Civil: “…dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato”.

  El contrato de compraventa es aquél por el que uno de los contratantes se obliga a entregar un bien inmueble y el otro a pagar un precio cierto por él, ya sea en dinero o en especie.

 

Los gastos de escritura pública serán de cuenta del vendedor y los de la primera copia de escritura junto con los posteriores serán de cuenta del comprador salvo pacto en contrario (art. 1455 CC).

 

Es común en la práctica que el vendedor pida un depósito en concepto de garantía de que el comprador cumplirá su parte del contrato y efectivamente comprará la casa. En caso de que el comprador incumpla, perderá el depósito y, en caso de que el que incumpla sea el vendedor, éste tendrá que devolver el depósito por duplicado.

 

Para poder celebrar un contrato de compraventa es necesario que las partes tengan capacidad de disponer por lo que no podrán perfeccionarlo los menores ni los incapacitados judicialmente. Esta capacidad de disponer es diferente del poder de disposición, que se refiere a la titularidad del bien en el sentido de que no puede transmitir la propiedad quien no es dueño. En el caso de menores, existe la posibilidad de que los padres vendan en nombre del hijo pero siempre con una autorización judicial como medio de protección del menor.

 

Antes de comprar una casa, el comprador debería realizar una serie de actuaciones destinadas a asegurarse que no tendrán problemas en el futuro con posibles dueños extraregistrales o daños ocultos. Estas son:

 

-   Comprobar la titularidad (si el vendedor aparece como dueño en el registro) y las cargas o derechos reales del inmueble; es decir, que esté libre de embargos e hipotecas al mismo tiempo que tampoco posea derechos reales como servidumbres o usufructos. Esta comprobación se realiza pidiendo una nota simple o una certificación registral en el Registro de la Propiedad.

 

-   Comprobar que la vivienda dispone de cédula de habitabilidad (que acredite el cumplimiento de los requisitos mínimos de habitabilidad).

 

-   Comprobar la situación urbanística y catastral del inmueble.

 

-   Informarse sobre la situación física del inmueble (superficies, estado, posibles patologías…).

 

-   Informarse sobre la existencia de posibles contratos que puedan afectar al uso y/o disfrute del inmueble: arrendamiento, uso y habitación...

 

-   Comprobar el cumplimiento de obligaciones fiscales (Impuesto de Bienes Inmuebles, contribuciones, etc.) y de gastos que afecten al mismo (gastos de comunidad, gastos de suministros pendientes, etc). El comprador deberá comprobar en el Ayuntamiento que no existe pendiente de pago ningún recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles correspondiente a años anteriores. Respecto de algunos municipios, existe la posibilidad de que el Notario realice telemáticamente dicha comprobación, por lo que es conveniente que se informe en la Notaría sobre esta posibilidad. Si existiesen recibos anteriores pendientes de pago, la vivienda que se compra responde del pago de la totalidad de los mismos por lo que para evitar un posible embargo de la misma, será conveniente que el comprador pague tales recibos que luego podrá intentar descontar del precio de venta.

 

El precio de compra de la casa no es sólo lo que se paga por ella, sino que igualmente hay que hacer frente a una serie de desembolsos en su mayor parte de carácter fiscal. El nuevo propietario deberá pagar:

 

-   La situación es diferente en función de que se compra una vivienda nueva o de segunda mano. En caso de adquisición de vivienda nueva, desde el 1 de Enero de 2013 el tipo impositivo aumenta del 8 al 10% sobre el precio de compraventa. En el caso de que la adquisición es de segunda mano, deberá tributar por el impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP) al 7%, si bien la mayoría de las comunidades autónomas lo han aumentado (Cataluña un 8%), sobre el precio de compraventa.

 

-   Además dicha transmisión, ya sea de vivienda nueva o de segunda mano, deberá tributar por el concepto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), escritura pública inscribible en el registro de la propiedad al 1% sobre el precio de compraventa, si bien determinadas Comunidades Autónomas lo han aumentado (Cataluña 1,2 %).

 

-   El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto municipal que todo propietario de inmuebles urbanos deberá pagar. Se devenga el 1 de Enero de cada año así que corresponderá pagarlo a quien fuera propietario en esa fecha aunque posteriormente vendiera el inmueble. Actualmente el IBI ha aumentado en casi todos los municipios en función de cuándo se realizó la última revisión catastral, en general esta subida ha sido en torno al 10% sobre el valor catastral.

 

-   El comprador deberá hacer frente a los gastos notariales y de inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.

 

-   En caso de financiarse a través de hipoteca, será de su cargo los gastos derivados de la misma (comisión de apertura, escritura de hipoteca...) que varían en función de la cantidad que se pida prestada.

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