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Preguntas frecuentes sobre el Contrato de Hipoteca

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1.)   ¿Qué es una hipoteca?

La hipoteca es un derecho real de garantía descrito en los artículos 1876 del Código Civil y 104 de la Ley HipotecariaEl significado de estos preceptos es que cuando una persona firma un contrato de hipoteca con un banco, ésta se compromete a devolver la suma prestada junto con los intereses pactados en cuotas anuales.

  La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.

 

En caso de que el deudor (comprador) se retrase en las periodicidades a pagar al banco, tendrá que pagar además intereses moratorios. Y en caso de que al finalizar el plazo de pago de la hipoteca no haya devuelto todo el dinero al banco, éste podrá señalar la casa para embargo y proceder a la correspondiente subasta pública para obtener liquidez con la que satisfacer la deuda hipotecaria.

 

El acreedor hipotecario (banco) tiene preferencia sobre el bien objeto de hipoteca (casa) sobre el resto de acreedores que tenga el deudor hipotecario (comprador). Esto significa que la vivienda hipotecada responde del pago de la hipoteca con independencia de que existan créditos previos sobre el mismo deudor por otros conceptos.

 

La inscripción de la hipoteca es constitutiva lo que significa que es necesaria su publicidad en el registro de la propiedad para que tenga efectos ‘erga omnes’, frente a terceros.

 

Esta última afirmación es importante porque la compra de una casa hipotecada (con hipoteca inscrita) supone que el comprador tendrá que pagar la hipoteca para evitar el posible embargo; sin embargo, si esa hipoteca no está inscrita, el tercero que compra de buena fe (sin conocimiento de la hipoteca) no es responsable de pagar la hipoteca y será el vendedor quien deberá afrontar esa deuda.

   

2.)   ¿Qué documentos se deben presentar para formalizar una hipoteca?

 

La documentación requerida para realizar un contrato hipotecario tiene como finalidad la garantía de la solvencia del peticionario y la justificación del destino del dinero. Dicho esto, los documentos normalmente requeridos son:

 

a)    Nota simple del Registro de la Propiedad que certifique que el vendedor es el titular de la vivienda que se desea comprar.

b)    Contrato de compraventa que justifica la voluntad de ambas partes del perfeccionamiento del contrato.

c)    Fotocopia del último recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Urbanos) para comprobar que no se adeudan impuestos que, en caso de que así sea, deberá abonar el comprador.

d)    En el caso de que se contrate un seguro de vivienda diferente al del banco con el que se formaliza la hipoteca, es necesario presentar el certificado de dicho seguro.

 

La documentación que se debe presentar como medio de garantía le la solvencia del peticionario varía en función de la actividad profesional del mismo, así:

 

> Si se trata de un trabajador por cuenta ajena se debe presentar:

 

a)   Fotocopia del DNI o del permiso de residencia

b)   Fotocopia de las dos últimas nóminas

c)   Fotocopia del contrato de trabajo o Informe de vida laboral

d)   Fotocopia de las últimas declaraciones de la renta

 

> Si se trata de un trabajador autónomo se debe presentar:

 

a)   Fotocopia del DNI o del permiso de residencia

b)   Fotocopia de las últimas declaraciones de la renta

c)   Fotocopia de las tres últimas declaraciones de IVA

d)   Fotocopia de las tres últimas declaración de IRPF

 

3.)   ¿Cuándo se puede disponer del dinero de la hipoteca?

 

Normalmente la entidad financiera pone el dinero prestado a disposición del deudor hipotecario en el momento de la firma de la escritura de hipoteca ante notario.

 

A partir de dicho momento, el particular puede disponer plenamente del dinero para pagar la casa para la cual se pidió.

 

4.)   ¿Qué cantidad puedo pedir de hipoteca?

 

La cantidad máxima que se puede conceder en concepto de hipoteca es el 80% del valor de tasación del inmueble. Por lo tanto, toda persona interesada en pedir una hipoteca debe asegurarse de que dispone del 20% restante más un 10% aproximadamente entre intereses y gastos de tramitación necesarios.

 

A la hora de decidir el plazo de un préstamo hipotecario es importante considerar los ingresos de cada persona para que las cuotas mensuales derivadas que deba pagar le permitan vivir sin demasiada presión económica. Lo habitual son hipotecas a 20 o 30 años pero depende mucho de la capacidad adquisitiva de la persona (ya que si puede devolver el crédito en menos tiempo pagará menos intereses) y del tipo de interés.

 

Es desaconsejable pedir hipotecas a más de 30 años de plazo ya que la cantidad pagada en concepto de intereses empezaría a ser desorbitada.

 

La mayoría de los bancos comprueban que la cuota mensual de hipoteca no supere el 40 o 50% de los ingresos mensuales de los solicitantes. Así se aseguran la devolución de la misma e impiden que haya personas que contraten hipotecas que no podrán devolver.

 

5.)   ¿Qué diferencia hay entre una hipoteca a tipo fijo y una a tipo variable?

 

La hipoteca a tipo de interés fijo significa que la cuota a pagar en concepto de intereses va a ser siempre la misma, el porcentaje fijo del valor de la casa que se pacte con el banco.

 

La hipoteca a tipo de interés variable por el contrario, significa que el tipo de interés a pagar varía en función de la variación del Euribor (tipo de interés de mercado o interbancario). Es decir, la hipoteca se acuerda a un tipo de interés variable consistente en el valor del Euribor +0,5 por ejemplo. Este tipo de interés se calcula cada seis meses o un año.

 

La mayor parte de las hipotecas en España están concedidas a un tipo de interés variable que es aconsejable ya que los tipos suelen ser más bajos y el periodo de amortización mayor. Sin embargo, siempre cabe el riesgo de encontrarse en una situación de presión económica en momentos de tipos altos.

 

También existe la posibilidad de pactar una hipoteca a un tipo de interés mixto, es decir, se pacta un tipo fijo durante un tiempo (que puede ser al principio o al final de la hipoteca) y el resto del tiempo es tipo de interés será variable.

 

6.)   ¿Qué debo tener en cuenta para pedir una hipoteca?

 

A la hora de pedir una hipoteca es muy importante considerar diferentes aspectos:

 

a)    Las comisiones de la hipoteca deben ser las mínimas posibles. Estas comisiones son: la comisión de apertura, la comisión de estudio, la comisión por desistimiento total o parcial y la comisión por cancelación. Todas ellas se pueden negociar, por lo que los particulares, dependiendo de sus condiciones, deben intentar dejarlas en 0. Además la mayoría de ellas tienen asignado un máximo legal.

 

b)   El tipo de interés debe ser bajo en el caso de que se contrate una hipoteca a tipo fijo, y el diferencial entre diferentes tipos de interés debe ser también reducido en el caso de que la hipoteca sea a tipo variable.

 

c)    El plazo de amortización a elegir.

 

d)    El tipo de cuota a elegir que puede ser constante, creciente o decreciente. La más utilizada en España es la constante, pero es interesante considerar la creciente (se paga menos en los primeros periodos y más en los últimos) en el caso de que se prevea un incremento de los ingresos en el futuro; y se debe tener en cuenta la cuota decreciente (se paga más en los primeros periodos y menos en los últimos) en el caso contrario.

 

e)    Los gastos adicionales ocasionados por la hipoteca a parte de intereses y comisiones. Estos son: gastos de tasación, gastos notariales, gastos de inscripción en el registro de la propiedad, pago del impuesto de actos jurídicos documentados, gastos de gestoría en su caso.

 

7.)   ¿Cuáles son las cláusulas abusivas más frecuentes en los contratos de hipoteca?

 

Intereses de demora: entendidos como los intereses adicionales que el deudor debe pagar por retrasarse en el pago de alguna cuota hipotecaria. Estos intereses son, en numerosas ocasiones, desproporcionados al oscilar entre el 25 y el 30 % en la mayoría de las entidades. Según la Ley de Crédito al Consumo el interés de demora no puede ser superior a 2,5 veces el interés legal del dinero.

 

Cláusulas suelo y clausulas techo: son las que fijan un mínimo y un máximo para los intereses a pagar por las hipotecas. La existencia de estas cláusulas ha impedido que en los últimos anos muchas hipotecas se puedan beneficiar de la fuerte bajada del Euribor gracias a la crisis económica. Lo normal es que los intereses oscilen con el Euribor que representa el tipo de interés de Mercado (al que se prestan dinero los bancos entre sí), pero al existir una cláusula suelo, no es posible que el interés baje más del valor fijado para la misma. El principal problema en este sentido es el desequilibrio entre el techo y el suelo ya que las entidades financieras fijan un suelo excesivamente alto hacienda que el techo también lo sea; además la mayoría de las personas hipotecadas no son informadas por su banco de que disponen de este tipo de cláusulas en su contrato de hipoteca.

 

Cláusulas de vencimiento anticipado del crédito: Son cláusulas que permiten al banco exigir la terminación anticipada del contrato de hipoteca y, por tanto, el abono de la totalidad del crédito en el caso de que el deudor incumpla algunas obligaciones. Es habitual en la práctica que el incumplimiento del pago de una cuota hipotecaria devenga en esta consecuencia; esta situación es abusiva ya que el incumplimiento de una cuota no es una situación tan grave como para considerar un incumplimiento del contrato.

 

Fuero legal: Una de las cláusulas abusivas comunes en los contratos de hipoteca es la obligación de someterse a la jurisdicción de los tribunales de un determinado lugar (conveniente para la entidad financiera) en caso de litigio sobre el contrato de hipoteca entre el banco y el hipotecado.

 

8.)   ¿Una vez acordada la hipoteca con el banco, qué más trámites hay que realizar?

 

El siguiente paso del contrato de hipoteca es la firma de la escritura pública ante notario. Este paso es imprescindible para la constitución de la hipoteca ya que ésta no queda válidamente constituida hasta que estés inscrita en el registro de la propiedad y, en dicho registro sólo entran títulos previamente elevados a escritura pública.

 

La hipoteca es un contrato de inscripción constitutiva, es decir, sólo nace y puede desplegar sus efectos si está inscrita. La razón de ello es asegurar la seguridad del tráfico jurídico porque a través de la publicidad que proporciona el registro, los terceros que quieran comprar la casa pueden conocer que está hipotecada y en caso de que el titular deje de pagar la hipoteca, el banco podrá embargar la casa.

 

9.)   ¿Qué es la subhipoteca?

 

La subhipoteca es una figura legal compleja que se puede concreter en:

 

Existe un crédito garantizado con hipoteca entre dos personas, A1 y D. El acreedor hipotecario A1, con consentimiento del deudor, D, se obliga por un nuevo contrato hipotecario con otra persona, A2. Es decir, el acreedor hipotecario (A1) se convierte a su vez en deudor frente al tercero (A2).

 

En el caso de que el primer deudor (D) pague su hipoteca, ésta no se cancela hasta que el segundo deudor (A1:acreedor en la primera hipoteca) pague a su vez al tercero acreedor (A2).

 

10.)   ¿Qué pasa si no se paga o se produce un retraso en el pago?

 

Si el deudor se retrasa en el pago de las cuotas del préstamo hipotecario, tendrá que abonar a la entidad de crédito intereses de demora que consisten en intereses adicionales que, en caso de no demorarse, no se tendrían que pagar. El tipo de dichos intereses suele ser muy superior al de los intereses ordinarios y, como se ha explicado anteriormente, es una de las principales cláusulas abusivas de las que adolecen los contratos hipotecarios españoles actuales. La forma de calcular los intereses de demora debe constar en la escritura del préstamo.

 

Algunas entidades cobran además una comisión por reclamación de cuotas impagadas que también se encuentra recogida en el contrato.

 

En el caso extremo de que una persona no incurra en un simple retraso, sino que deja de pagar la hipoteca, se produce un incumplimiento del contrato y da lugar al nacimiento del derecho del banco de exigir el cobro de su crédito a través del embargo y la venta forzosa de la casa hipotecada.

 

En relación con el impago, existen seguros de amortización, que a veces son exigidos por las entidades financieras, mediante los cuales la entidad cobrará la deuda pendiente a través de la aseguradora si el titular asegurado deja de pagar los las circunstancias cubiertas por la póliza (por ejemplo: fallecimiento, invalidez o desempleo de larga duración…).

 

11.)   ¿Cuáles son los beneficios fiscales de la hipoteca?

 

En el caso de que la hipoteca solicitada vaya a ser utilizada para adquirir la vivienda habitual, lo cual es el supuesto normal, existe una deducción en la cuota del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por este concepto.

 

La deducción se calcula aplicando el porcentaje legal sobre las cantidades pagadas durante el año para la compra o rehabilitación de la vivienda habitual (cuotas del préstamo y demás gastos derivados del mismo).

 

Algunas Comunidades Autónomas establecen ayudas complementarias.

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