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Preguntas frecuentes sobre el Contrato de Compraventa

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1.)   ¿Es necesaria la escritura pública?

 

Sí. El contrato de compraventa en España es un contrato formal por lo que no sirve la forma verbal ni tampoco un contrato privado entre particulares. Hasta que el contrato no se ha formalizado en escritura pública ante un notario, no tiene capacidad para vincular a las partes.

 

2.)   ¿Qué pasos hay que seguir para comprar una vivienda?

 

1)   Encontrar la casa que desee comprar y que se ajuste a su presupuesto.

 

2)   Realizar todas las tareas de investigación sobre la situación de la vivienda.

 

3)   Calcular cuánto puede pedir prestado en concepto de hipoteca. El valor máximo que el banco está dispuesto a ofrecer es el 80% del valor de tasación del inmueble. Hay que tener en cuenta que la amortización mensual de la hipoteca junto con los intereses, no debe suponer un sacrificio excesivo para el comprador.

 

4)   En el caso de que compre una vivienda sobre plano, es decir, cuando aún no está construida, es aconsejable firmar un contrato de reserva.

El contrato de reserva consiste en un documento redactado por el vendedor (empresa promotora normalmente) en el que se expresa el precio de venta del inmueble, el importe de la señal o arras a entregar, los datos de ambas partes y de la vivienda y el plazo de otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

Las arras que debe presentar el comprador son una garantía de que efectuará la compra; en el caso de que una de las partes no cumpla, la otra puede exigirle el cumplimiento del contrato o su resolución y la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados. Además estas arras confirmatorias forman parte del precio, de manera que el comprador deberá pagar el resto en el momento del perfeccionamiento del contrato.

 

5)   En el caso de que compre una vivienda usada se deberá pagas una señal en concepto de garantía, ésta suele oscilar entre el 10-20% del precio de compraventa.

No se debe confundir esta señal con las arras confirmatorias mencionadas anteriormente. La primera es lo mismo que unas arras penitenciales que perderá el comprador o deberá devolver dobladas el vendedor, dependiendo de quién rompa el contrato.

 

6)   Firmar la escritura pública ante notario.

Este es el momento de perfeccionamiento del contrato de compraventa ya que el notario es el fedatario público que garantiza la legalidad del contrato.

 

  El contrato de compraventa en España es un contrato formal. Hasta que el contrato no se ha formalizado en escritura pública ante un notario, no tiene capacidad para vincular a las partes.

 

7)    Registrar la escritura pública de compraventa en el Registro de la Propiedad. No es un paso necesario, pero garantiza seguridad jurídica a la compraventa y protege al comprador frente a posibles titulares extra registrales (art. 34 LH).

 

3.)   ¿Qué documentos debo exigir al vendedor que me enseñe antes de comprar?

 

Es necesario que todo comprador sea diligente y antes de proceder a la compra haga una serie de comprobaciones. El exámen de los siguientes documentos permite realizar una compra segura:

 

-   Certificado de hipotecas y gravámenes expedido por el registrador de la propiedad correspondiente a la provincia donde esté situado el inmueble. Puede solicitarlo cualquier persona siempre que indique señalar la hoja, número y año de inscripción del inmueble.

 

-   Copia de inscripción del dominio con certificación de vigencia otorgada también por el registrador de la propiedad. De todos modos, antes de permitir la firma de la escritura pública de compraventa, el notario deberá comprobar la situación registral de la finca y en caso de que existan cargas o el dominio no esté inscrito a nombre del vendedor, no dejará proseguir con la escritura.

 

-   Certificado de estar al corriente del pago de los impuestos municipales, sobre todo del IBI porque de él responde la vivienda independientemente de quién sea el dueño. Esto significa que si el vendedor no lo pagó en los años anteriores, el comprador tendrá que sufragar ese gasto si no quiere que su inmueble sea embargado por la administración tributaria.

 

-   Fotocopia de planos, en caso que existan.

 

-   Certificado de estar al corriente de los gastos de comunidad expedido por la propia comunidad de propietarios. El piso está también afecto a estos pagos.

 

-   Comprobación de posibles deudas con empresas suministradoras de luz, agua y gas porque de las deudas con ellas responde también el inmueble.

 

4.)   ¿Qué impuestos y gastos hay que pagar en el momento de la compra?

 

En el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa ante notario, es necesario pagar una serie de impuestos a parte del precio. Estos son:

 

-   Si la vivienda es nueva: IVA a un tipo de interés del 7% sobre el valor del bien, y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) que asciende al 0,5% del precio.

 

-   Si la vivienda es usada: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) normalmente a un tipo del 6-7% (variable en función de comunidades autónomas), y el impuesto sobre actos jurídicos documentados del 0,5% (es una cuota que se abona para que la vivienda sea transferida a nombre del comprador).

 

-   Gastos notariales: la ley fija estos gastos en función de una escala variable. Dependen de la superficie del terreno de la vivienda y del precio de compra de ésta.

 

-   Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad: la ley fija estos gastos en función de una escala variable.

 

-   Gastos de tasación: en caso de que se pida una hipoteca a un banco y decida contar con los servicios de un tasador inmobiliario independiente que ofrezca otra visión diferente a la del banco.

 

5.)   ¿Qué es el saneamiento por evicción?

 

Es una obligación que tiene el vendedor de una vivienda en el caso de que ésta presente vicios o defectos ocultos que la hagan impropia para el uso como vivienda o disminuyan de tal modo este uso que de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos precio por ella (artículo 1484 CC).

 

En el caso de que los vicios de la casa fueren manifiestos, es decir, fácilmente visibles o detectables por el comprador; o si el comprador en razón de su oficio debería fácilmente conocer esos vicios, se excluye la garantía de saneamiento por evicción. El razonamiento de esta excepción es que el comprador ha de ser diligente y precavido a la hora de comprar una casa; el ordenamiento jurídico le protegerá de los posibles abusos por parte del comprador, pero no de su posible negligencia.

 

El vendedor responde del saneamiento por vicios ocultos, aunque los ignorase, a menos que se hubiese estipulado lo contrario en el contrato de compraventa (artículo 1485 CC).

 

El comprador que detecte vicios podrá optar por resolver el contrato (acción redhibitoria) con restitución de los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional en el precio, a juicio de peritos (acción estimatoria). Si el vendedor actuó de mala fe, en caso de que el comprador opte por la primera solución, se le indemnizará además de daños y perjuicios.

 

Por otro lado, existe además la posibilidad de que la cosa vendida con vicios ocultos perezca. Las consecuencias son diferentes en función de que el perecimiento se deba a caso fortuito o culpa del comprador, o a culpa del vendedor. En el primer supuesto, los efectos serán distintos en función de que el vendedor conociera o no los vicios, de tal modo que si el vendedor actuó de buena fe (desconocía los vicios), el comprador podrá reclamar del vendedor el precio que pagó, rebajado por el valor de la cosa en el momento de perderse; si el vendedor actuó de mala fe, deberá abonar al comprador, además de las cantidades anteriores, los daños e intereses. En el segundo supuesto, si la culpa es del vendedor, éste deberá  abonar no sólo el precio y los gastos del contrato, sino además responder por los daños y perjuicios.

 

El plazo para ejercitar la acción de saneamiento por vicios ocultos es de seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida.

 

Para que surja obligación de saneamiento a cargo del vendedor es necesario que la demanda de evicción le haya sido notificada a instancia del comprador, pues "faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento".

 

Efectos de la evicción (artículo 1478 CC):

 

1.)   Restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de venta;

2.)   Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio;

3.)   Las costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las del seguido con el vendedor por el saneamiento;

4.)   Gastos del contrato si los hubiese pagado el comprador;

5.)   Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe.

 

6.)   ¿Qué es la doble venta y cuáles son sus problemas?

 

La doble venta es la situación jurídica que se crea cuando se vende un bien inmueble a dos personas diferentesLa cuestión que surge la doble venta es a quién pertenece la casa, quién es el legítimo propietario. El artículo 1473 del Código Civil trata de contestar a esta pregunta. "Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, […] la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe"Si atendemos al tenor literal del artículo, será propietario el primer o el segundo comprador dependiendo del caso. Vamos a distinguir 2 casos:

 

-   Primer caso. El propietario (P) de una finca se la vende a C1 (comprador 1) y éste pasa a vivir en ella, aunque no la inscribe. Con posterioridad, P vuelve a vender la finca a C2 (comprador 2), que sí inscribe la adquisición en el Registro. En este caso, C2 obtendrá la propiedad del inmueble por haber sido más diligente y haber inscrito en el Registro. Aunque en realidad la inscripción en el Registro no es un requisito de validez de la compraventa. Esto quiere decir que C2 adquirió de un no dueño porque P ya había transmitido la propiedad a C1. A pesar del argumento anterior, el artículo 1473 CC trata de proteger a quien ha hecho pública la adquisición inscribiéndola en el Registro.

 

-   Segundo casoC1 compra de P, pero P se queda en el inmueble como arrendatario. Aunque C1 no viva en la finca, tiene la posesión mediata. C2 contrata con P sabiendo que ya ha transmitido la finca anteriormente a C1 (mala fe) y comienza a vivir en el inmueble. En este caso no hay inscripción. Por lo tanto, según el artículo 1473 se aplicaría la regla del primero en poseer el inmueble de buena fe. Este sujeto sería C2, sin embargo, le falta el requisito de buena fe ya que cuando C2 compra sabe que lo está haciendo de quien no es dueño. De manera que C1 sería propietario y podría reivindicar a C2 la finca porque éste tiene mala fe. C2 no está protegido por el art. 34 LH.

 

La conclusión de la doble venta es que independientemente de quién sea propietario, la Ley da preferencia a quien inscribe.

 

7.    ¿La venta de cosa ajena es válida?

 

Sí. En España, para transmitir la propiedad se requiere un contrato válido, y la transmisión de la posesión. En el caso de que el vendedor no sea dueño, no se transmitirá la propiedad pero el contrato de compraventa es válido. Cuando una persona adquiere de quien no es propietario puede, sin embargo, adquirir la propiedad de la casa a través de usucapión o cumpliendo los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria:

 

a.)   Adquirir a título oneroso (pagando un precio por el bien);

b.)   Buena fe (no saber que el vendedor no es propietario);

c.)   El vendedor aparece como propietario en el Registro de la Propiedad;

d.)   El comprador debe inscribir su adquisición.

 

8.   ¿Quién responde de los daños que pueda sufrir la casa antes y después de la adquisición?

 

El comprador no pasa a ser propietario de la casa hasta que la compraventa se ha perfeccionado y esto ocurre no sólo cuando se ha firmado el contrato de compraventa, sino que es necesaria la entrega. Es decir, hasta que el contrato se firma y el comprador obtenga las llaves de la vivienda (con la escritura pública de compraventa se presume la posesión por lo que será suficiente para ser propietario) la propiedad aún pertenece al vendedor y éste responderá de todos los daños. Sin embargo, el comprador, aunque aún no sea propietario, tiene derecho a los frutos o incrementos de la casa.

 

El artículo 1452 CC dispone que "el daño o provecho de la cosa vendida, después de perfeccionado el contrato se regulará por lo dispuesto en los artículos 1096 y 1182”. De acuerdo con el artículo 1096.3 CC, el vendedor asume los riesgos, incluso cuando la pérdida obedezca a caso fortuito:

 

-   Cuando haya incurrido en mora; o

-   Cuando haya realizado una doble venta.

 

Según lo dispuesto en el artículo 1182 CC, el vendedor quedará exonerado de la entrega cuando la pérdida o destrucción de la vivienda se deba a hechos no atribuibles a él (que no tenga la culpa) y haya actuado con diligencia.

 

9.   ¿Quién puede firmar el contrato de compraventa?

 

Por la parte compradora firma el comprador, quien firme devendrá propietario. Si se quiere comprar la casa con dinero ganancial deberán firmar ambos cónyuges.

 

Por la parte vendedora, se distinguen dos supuestos:

 

1.)   Cuando vende un promotor debe firmar el administrador o apoderado de la sociedad (que normalmente suele coincidir con dicho promotor).

 

2.)   Si es un contrato entre particulares, el documento ha de ser firmado por todos los propietarios, bien personalmente bien a través de representante.

 

En el caso de que la vivienda que se está vendiendo es ganancial o si es la vivienda familiar (aunque haya sido comprada con dinero privativo de un cónyuge), tienen que firmar el contrato de compraventa el marido y la mujer.

 

Si es un representante quien va a firmar la compraventa, éste tiene que presentar la copia autorizada notarial, es decir, el poder original en el que se le faculta para la venta firmado por el notario. Lo mismo ocurre con el representante del comprador.

 

Si son los herederos del titular fallecido los que pretenden vender la vivienda, éstos deben acreditar su condición de heredero a través del libro de familia o documento similar. Además es recomendable que el comprador se asegure de que éstos son los únicos herederos con derechos sobre la casa acudiendo al notario para asegurarse de que no existe testamento o en él no aparecen legatarios con derechos sobre la vivienda.

 

10.)   ¿Qué es la hipoteca?

 

La hipoteca es un derecho real de garantía descrito en los artículos 1876 del Código Civil y 104 de la Ley Hipotecaria. “La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida”. El significado de estos preceptos es que cuando una persona firma un contrato de hipoteca con un banco, ésta se compromete a devolver la suma prestada junto con los intereses pactados en cuotas anuales.

 

En caso de que el deudor (comprador) se retrase en las periodicidades a pagar al banco, tendrá que pagar además intereses moratorios. Y en caso de que al finalizar el plazo de pago de la hipoteca no haya devuelto todo el dinero al banco, éste podrá señalar la casa para embargo y proceder a la correspondiente subasta pública para obtener liquidez con la que satisfacer la deuda hipotecaria. 

 

El acreedor hipotecario (banco) tiene preferencia sobre el bien objeto de hipoteca (casa) sobre el resto de acreedores que tenga el deudor hipotecario (comprador). Esto significa que la vivienda hipotecada responde del pago de la hipoteca con independencia de que existan créditos previos sobre el mismo deudor por otros conceptos.

 

La inscripción de la hipoteca es constitutiva lo que significa que es necesaria su publicidad en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos erga omnes, frente a terceros. Esta última afirmación es importante porque la compra de una casa hipotecada (con hipoteca inscrita) supone que el comprador tendrá que pagar la hipoteca para evitar el posible embargo; sin embargo, si esa hipoteca no está inscrita, el tercero que compra de buena fe (sin conocimiento de la hipoteca) no es responsable de pagar la hipoteca y será el vendedor quien deberá afrontar esa deuda.

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