Toggle sidebar

La dación en pago: el "Decreto Guindos"

.

 

Durante los últimos años, y en especial como consecuencia de la crisis financiera, se ha hablado de la dación en pago como solución a la situación en la que se encuentran algunas familias según la cual pierden su casa y además siguen debiendo dinero al banco. La concreción de este supuesto es la siguiente: el principal miembro de la familia pierde su empleo y por lo tanto se reducen o se agotan los recursos económicos para pagar la hipoteca. Como consecuencia del incumplimiento de la obligación de pago, el banco ejecuta la hipoteca vendiendo forzosamente la casa.

 

Esta situación es posible porque el acreedor hipotecario (normalmente un banco) tiene un derecho real preferente sobre la casa objeto de hipoteca pero, en el caso de que el valor de dicho inmueble no sea suficiente para pagar el crédito, puede cobrarse con cualquier otro bien del patrimonio del deudor. Este es el principio de responsabilidad patrimonial universal, establecido en el artículo 1911 del Código Civil: "Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”.

 

Para paliar esta situación se promulgó el Decreto 6/2012 de 9 de marzo, también llamado "Decreto Guindos", por el cual se establecía la dación en pago; es decir, el pago de la deuda hipotecaria con la entrega de la casa. Se evita así que el banco acreedor pueda ir contra otros bienes del deudor si el valor de esa casa no es suficiente para satisfacer su crédito.

 

El Decreto Guindos disminuye las garantías del acreedor hipotecario ya que se le excluye de la responsabilidad patrimonial universal, sólo se queda con el inmueble hipotecado. La consecuencia de este decreto será la disminución de las hipotecas concedidas en un futuro y la ralentización de la actividad económica.

  La dación en pago, o el pago de la deuda hipotecaria con la entrega de la casa, es una solución a la situación en la que se encuentran algunas familias según la cual pierden su casa y además siguen debiendo dinero al banco.

 

Las circunstancias que han llevado a esta situación son las siguientes. Durante la burbuja inmobiliaria se tasaban los inmuebles a 10 años vista en vez de por el valor actual de los pisos en ese momento. Entonces, si una casa valía 300.000 euros se valoraba en 400.000. El máximo que se puede conceder de hipoteca es el 80% del valor de tasación del inmueble, es decir, 320.000 euros. Una persona con esta hipoteca que, como consecuencia de la crisis, pierde su empleo, deja de tener recursos económicos suficientes para pagar la hipoteca y el banco ejecuta el inmueble en subasta pública.

 

Dado que la burbuja inmobiliaria ha explotado, el valor de los inmuebles cae y ahora la casa vale 200.000 euros. La Ley de Enjuiciamiento Civil establece que la casa sale a pública subasta por el 70% de su valor de tasación (que eran 400.000 euros), es decir, por 280.000 euros y nadie la compra porque su valor es inferior. Si no hay postores en primera subasta, se queda la casa el acreedor (banco) por el 50% de su valor de tasación (por 20.0000 euros) habiendo concedido el crédito por 320.000 euros, con lo que esta persona seguirá debiendo al banco 120.000 euros.

 

Para evitar esto es para lo que se creó el Decreto Guindos. Sin embargo, la dación en pago no es automática. Por el contrario, esta sólo se aplica cuando una persona está en el umbral de la exclusión social, y es necesario pasar por diferentes fases antes de poderse beneficiar la dación en pago. Primero se debe intentar alguna de estas posibilidades:

 

1.)   Reestructurar la deuda (que supone grandes costes por la novación/refinanciación ya que aumenta la deuda aumentando el plazo de devolución)

2.)   Negociar una quita de deuda que se supedita al consentimiento del acreedor

 

Solo en caso de que estas opciones no resulten fructíferas, se le impone la dación en pago al acreedor que se quedara con el inmueble y se le excluirá del resto de bienes. Pero si el valor del inmueble es superior a la deuda, el acreedor no tendrá que devolver el resto.