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Derechos de adquisición preferente

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Existen algunos derechos reales que atribuyen a su titular la oportunidad de adquirir un inmueble con preferencia a otros posibles compradores. Estos derechos se denominan “de adquisición preferente” y son los siguientes:

 

1.)     Tanteo y retracto

 

El término tanteo establece la posibilidad de adquirir una cosa por el precio y en las circunstancias que  se hayan convenido entre el vendedor y otro comprador con preferencia a este último. La ley obliga al dueño a comunicar al titular del tanteo el proyecto de enajenación con sus circunstancias; de no hacerse tal notificación, el tanteo persiste y se ejercita frente a la enajenación ya realizada.

 

El derecho de retracto sólo surge si se viola el tanteo y supone la obligación de que, una vez enajenada la finca a otro comprador sin haber notificado al titular del derecho tanteo, se le transmita la finca a este último.

 

Dentro de esta figura podemos identificar dos: el tanteo y retracto legal, y el tanteo y retracto convencional.

 

El primero hace referencia al derecho que concede la ley a personas que se encuentran en determinadas circunstancias para adquirir una cosa cuyo dueño haya convenido vender a otro comprador. Estas personas son:

 

  1. Comuneros: cuando exista copropiedad de un inmueble y uno de los copropietarios quiera vender su parte, debe ofrecérsela a los demás copropietarios antes que intentar venderla a terceros.
  2. Colindantes: en el caso de fincas rusticas, es necesario que el vendedor ofrezca sus tierras a los propietarios de las colindantes primero.
  3. Arrendamientos: el arrendador que quiera vender la casa alquilada, debe ofrecerla primero al arrendatario.
  4. No existe este derecho en los casos de propiedad horizontal (comunidades de vecinos) si no se recoge espresamente en los estatutos.

 

En el retracto legal la ley exige que se ejercite la accion en el plazo de 9 dias desde la inscripcion en el registro de la finca en nombre del nuevo propietario y, en su defecto, desde que el retrayente tenga conocimiento de la venta.

 

Por otro lado, el tanteo y retracto voluntario es el que pactan las partes libremente y debe tener publicidad registral.

  Los derechos de adquisición preferente son derechos reales que atribuyen a su titular la oportunidad de adquirir un inmueble con preferencia a otros posibles compradores.


 

2.)   Retracto convencional o pacto de retroventa

 

También existe la posibilidad de que el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida mediante la entrega del precio, gastos del contrato, gastos necesarios y útiles hechos en la cosa y cumplimiento de lo que especialmente se hubiese pactado. Este es el denominado pacto de retroventa y aparece regulado en el artículo 1507 del Código Civil.

 

Para que produzca efectos frente a terceros será precisa su inscripción en el Registro, y su constancia en escritura pública.

 

El titular típico de este derecho es el vendedor de la cosa, fallecido este, será nuevo titular su heredero. Además cabe la posibilidad de transmitir este derecho y en ese caso, el adquirente será el nuevo titular del derecho de retracto convencional.

 

El artículo 1508 establece que "el derecho de que trata el artículo anterior durará, a falta de pacto expreso, cuatro años contados desde la fecha del contrato. En caso de estipulación, el plazo no podrá exceder de diez años”. Cabe prórroga del plazo inicialmente convenido si se conviene antes de expirar el estipulado, y sumados el plazo inicial y la prórroga no se rebasan el máximo legal.

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