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Derecho Inmobiliario Registral

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El Registro de la Propiedad es el organismo que publica publica la situación jurídica de los inmuebles y su finalidad primordial es proporcionar seguridad del trafico jurídico. Sin una publicidad que garantice, de algún modo, la titularidad del vendedor, el comprador no puede estar seguro de que deviene dueño del inmueble.

 

La inscripción es declarativa lo que significa que no es obligatorio inscribir para la constitución de un derecho real, pero existen consecuencias negativas derivadas de no inscribir.

 

Los caracteres del sistema registral español, también llamados principios hipotecarios son:

 

a)    Principio de rogación

 

El Registrador solo inscribe a solicitud de los interesados, bien a instancia de parte o por mandato judicial.

 

b)   Principio de legalidad

 

El registrador no inscribe aquellos derechos reales que van en contra de las leyes. Si percibe una irregularidad en algún título deberá denegar la inscripción. De todas formas el notario controla la legalidad del título cuando se elabora la escritura pública imprescindible para inscribir en el registro.

 

c)    Principio de prioridad registral

 

El que primero inscribe su título de propiedad de un inmueble (escritura pública de compraventa) es el que será considerado propietario conforme al registro. Esto solo se produce cuando los títulos son incompatibles (por ejemplo, puede haber inscritos un título de propiedad y otro de usufructo al mismo tiempo)

 

d)    Principio de especialidad

 

El registro de la propiedad sigue un sistema de folio real lo que significa que en cada hoja se inscriben todos los datos y derechos reales relativos a un bien inmueble.

 

e)    Principio de tracto sucesivo

 

Para que una persona pueda inscribir su titularidad en el registro, es necesario que su vendedor apareciera como titular en el registro. Cuando una persona quiere comprar un piso, pide nota simple en el registro y, si ve que la persona que le está transmitiendo no es titular registral se para la operación hasta que inscriba, porque produce problemas. El banco no te prestara dinero si la persona que te transmite la finca no está en el Registro.

 

  El Registro de la Propiedad es el organismo que publica publica la situación jurídica de los inmuebles y su finalidad primordial es proporcionar seguridad en el trafico jurídico.

La inscripción es declarativa lo que significa que no es obligatorio inscribir para la constitución de un derecho real, pero existen consecuencias negativas derivadas de no inscribir.

 

Una vez inscrito el título de propiedad en el registro, existen otros principios que juegan especial importancia, estos son:

 

1.)   Principio de legitimación registral (artículo 38 de la Ley Hipotecaria):

 

" [...] Se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos”.

 

Esto es relevante en el caso de la doble venta: si el primer comprador, que es el verdadero propietario, no inscribe y en cambio lo hace el segundo comprador, a la hora de reclamar su titularidad, el primer comprador tiene que impugnar el asiento del registro también porque se presume que el segundo comprador es el titular y tiene la posesión. Es difícil demostrar lo contrario a la presunción del registro, así que es muy recomendable inscribir en cuanto se firme la escritura de compraventa de una casa.

 

2.)   Principio de fe pública registral (artículo 34 de la Ley Hipotecaria):

 

Supone que, frente a determinados terceros, el Registro establece que prevalece lo inscrito frente a la realidad extra registral que es lo realmente verdadero.

 

Por ejemplo: una persona que aparece como titular en el registro, vende a otra que no inscribe. Se presupone que el propietario de la finca es la persona que aparece en el registro aunque lo es el comprador.

 

En el caso de que un tercero compre la finca al propietario según el registro (que no es el verdadero propietario), el primero queda protegido y por tanto, el verdadero propietario no le podrá reclamar la finca, si cumple una serie de requisitos:

 

a)   Adquiere a título oneroso (se intercambia la casa por un precio).

b)   Adquiere de buena fe, es decir, sin saber que el vendedor no es verdadero propietario.

c)   Adquiere de quien en el Registro aparece como titular.

d)   Inscribe.

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