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Derecho de opción

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El derecho de opción es el derecho que faculta a su titular para adquirir la cosa objeto de aquel, mediante el pago del precio (o cumplimiento de la contraprestación) pactado con el concediente y dentro del plazo prefijado.

 

La diferencia con el tanteo es que en el primero el precio era por el que el vendedor iba a vender el inmueble a un tercero.

 

El problema surge cuando el proprietario vende a un tercero, incumpliendo el precontrato. Las consecuencias serán diferentes dependiendo del tipo de precontrato:

 

a)    Como un derecho personal: en este caso funcionara como una promesa de venta aceptada y no se puede inscribir en el registro. Por eso, si el vendedor incumple la opción y vende a un tercero, no hay posibilidad de recuperar la casa por parte del titular de la opción.

 

b)   Como un derecho real inscrito en el registro de la propiedad. En caso de incumplimiento, el titular de la opción si puede recuperar la casa de cualquier tercero que la tenga porque este tercero habrá actuado de mala fe al conocer el derecho de opción inscrito. Según el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, “será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes:

 

1.)   Convenio expreso de las partes para que se inscriba.

2.)   Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.

3.)    Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.

En el arriendo con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento”.

 

El contrato, como se recoge en el art. 14 RH, puede ser oneroso o gratuito. En el primer caso, no hay que confundir la contraprestación correspectiva a la adquisición del derecho, con la contraprestación que hay que pagar para la adquisición del objeto gravado, precisamente mediante el ejercicio de la opción. Esta segunda contraprestación también existe en el supuesto de constitución del derecho a título gratuito. Por ejemplo: el optante (O) acuerda con el propietario del inmueble que cuando éste decida venderlo se lo tiene que vender a él por el precio que acuerden. Esa preferencia tiene un coste que es el precio de la opción, diferente al precio que pagará O por el bien.

 

Es asimismo relevante que en el caso de que se constituya el derecho de opción con eficacia erga omnes, es decir, como un derecho real, siempre tiene que haber un plazo. Por ejemplo: O y P celebran un contrato de opción con una duración de 5 años. Se inscribe en el Registro por una duración de 4 años que es el máximo que permite la ley. En el año 5, P vende a un tercero el inmueble y este tercero va al Registro y ve que ya ha caducado el asiento del derecho de opción. En el caso de que el tercero no conozca la existencia de la opción, O no podrá ejercitar su derecho de comprar la casa con preferencia porque su derecho no está inscrito. Si este derecho estuviera inscrito sí podría recuperar la casa.

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